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主题: 房地产行业：中体产业的拼图游戏 (转贴)

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房地产行业：中体产业的拼图游戏 (转贴)

安普若
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加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
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标题: 房地产行业：中体产业的拼图游戏 (转贴) (2289 reads) 时间: 2004-10-07 周四, 16:30

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

中体产业的拼图游戏

本报记者闻文北京报道 2004-9-19 19:04:39

对于中体产业而言，雅典奥运会的结束却正是他们摘金夺银的开始。虽然中体产业的房地产开发已在全国部分地区落子，但雅典奥运所激起的体育涟漪，令中体产业执掌的赛事管理及体育场馆炙手可热，而这对于中体的房地产开发无疑起到了“水涨船高”的升华作用。

隶属于国家体育总局的中体产业，在“奥林匹克花园”住宅开发相继在广州、北京、上海立足之后，即开始了新的拼图游戏。拼图部件包含体育场馆兴建、赛事组织、房地产开发三大块，而这三者的嵌合关系，正像上列的前后顺序一样，任何一个城市的负责人都会毫不犹豫地把场馆兴建及赛事组织摆在前面，而房地产开发则是中体产业获得的回报。

一直在寻找定位的北京崇文区，正面临着一次为区域定格的机遇。中体产业总经理吴振绵向记者展示了一张规划示意图，一个庞大的国际体育交易中心将在崇文区龙潭湖区域落成，而这个项目由中体产业与美国迪斯尼集团旗下的ＥＳＰＮ合作开发，ＥＳＰＮ为目前世界上规模最大的体育传媒公司。ＥＳＰＮ提出的总体方案为，第一部分为大型体育休闲场所，含各种先进的体育运动设施；第二部分为体育大卖场，吴振绵总经理透露这个部分的经营，正与台湾正大洽谈中；第三部分为商务建筑部分，其规划按体育总部基地搭建，以集纳知名品牌、竞赛公司的区域总部。面对这个规划，崇文区政府当然舍得龙潭湖旁2．4平方公里的大幅土地。

单凭中体产业以及ＥＳＰＮ并不能完成如此宏大的体育平台。中体产业总经理吴振绵再一次透露了他的拼图计划，而这一次组合的对象是沙特阿拉伯的麦加基金。麦加基金为政府执掌的投资机构，资金规模达3000亿美元之巨，沙特的遗产税全部由麦加管理，此外每桶石油出口的提成有相当一部分归麦加管理。吴振绵与麦加基金负责人的接触颇富戏剧性。一次与麦加基金负责人偶然的聚会，吴获知沙特主要牛羊肉都是从欧洲进口，但沙特人对“欧洲羊”的不正宗已近无法忍耐。事实上，从沙特主要城市迪拜距乌鲁木齐仅三个小时的机程，而麦加基金对于中国的伊斯兰人口分布有自己的见地，他们认为论清真风味乌鲁木齐比宁夏银川等地区更为地道。

吴振绵机敏地抓住了这个机会，凭借着此前他身为中华全国体育基金会秘书长的履历，与乌鲁木齐市政府有着畅通的对话通道，而这成为他与麦加基金拉近距离的跳板。通过吴振绵的联络，麦加基金与乌鲁木齐市政府开始洽谈畜牧业、污水处理等投资项目，乌鲁木齐正宗的牛羊清真风味，令麦加基金对前景充满了期待。

在与麦加基金的接洽中，中体产业在北京龙潭湖体育中心的构想，引起了沙特人的兴趣。吴振绵不无得意地说：“他们已经对崇文区的体育中心的投资表示出兴趣。”不仅是在产品链有体育场馆与房地产开发的拼合，而在融资链条上，吴振绵的拼图手法也越发娴熟。除麦加基金之外，中体产业与北国投将捆绑运作。吴振绵表示，在无锡、连云港、盐城的新城开发，可能都会有北国投的参与。中体运作前期项目如土地、规划，而北国投则在土地款上予以投入。

融资机构，加之体育场馆及竞赛资源，及其后房地产开发的跟进，令中体产业指向的开发体量已难以圈定在“一个大型房地产项目”的范围之内。选择处在高速城市化进程中的中小城市，择其城市中心区向外延展的城乡交界处，进行“新城”开发，成为中体产业今后较长一段时间内的“拼图模式”。

正像雅典奥运夺金给人们带来的振奋一样，“奥林匹克花园”似乎在雅典奥运之前就显示出了远离商业味道，而似乎带有强大的意识形态能量。吴振绵面呈苦涩中含有得意的微笑，说：“我十四天就跑了十一个城市，广州、佛山、惠州、长沙、南京、镇江、维坊、淄博、烟台、青岛，我们以体育场馆带动新城开发的模式，对这些市长产生了相当的吸引力。”厦门市政府开出的条件甚至是中体产业可以一次性规划使用4平方公里的土地，中体产业面对的合作需求，显然求过于供。

这也直接推动了“奥林匹克花园”连锁加盟的生成。吴振绵把加盟方式分为两类，一是中体产业控股，二是品牌输出，其中又有两类，一种是参股，二是收取品牌加盟费，品牌加盟费为每平方米60元。仅此一点，目前在地产业已无二例。无论是万科，还是阳光100，也有近似于连锁经营的模式，但分公司至少是参股，尚无品牌加盟取费的情形出现。

那么一个油然而生的问题是：对方交品牌加盟费，意味着中体不能直接控制“奥林匹克花园”的生产，如果变味怎么办？吴振绵说：“这个问题，也是我们一直在研究的问题。”现实的情形是，由于“奥林匹克花园”的体育大厦、容积率、户型配置、园林设计、公共设施已然成型，加盟方事实上已没有什么发挥空间，而适应这个建造体系的材料采购、后期营销也有了基础模型，加盟方没有必要自己重新来过一遍。发挥空间小，但同时路径成本也变小了，这也是“奥林匹克花园”可以售牌的一个原因。但这并不意味着品牌加盟可以高枕无忧，规划成熟，但建造质量出现问题怎么办？吴振绵意味深长地说，“标准化就是一个个吃一堑长一智的修正过程。”就像奥运赛场，失误不可避免，关键是面对失误的态度，放任失误的蔓延，最终迷失的只能是自己。

( 本报记者闻文北京报道 04-09-06 176 )

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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