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主题: 清华教授给学生出的房地产投资方案比较题，各位高人试试

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清华教授给学生出的房地产投资方案比较题，各位高人试试

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清华教授给学生出的房地产投资方案比较题，各位高人试试 -- 功夫王 - (643 Byte) 2005-11-20 周日, 16:34 (3258 reads)

不拉不拉
[博客]
[个人文集]

头衔: 海归中将
声望: 博导

加入时间: 2004/02/21
文章: 3505

海归分: 693209

标题: 我对北京地区毫无概念，如果此案例在上海，看两条就够了 (838 reads) 时间: 2005-11-21 周一, 09:58

作者：不拉不拉 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

月租收入7，600那个基本上是鸡肋的极品。上海本土人能出租金4，000以上的都已经拼足了吃奶的力气买了，要租的话必须面对分租市场，就是几家合起来租你5，000的房子，损耗率也是几倍。按金作为补偿？兄弟，这在中国，按金收多了根本不会有人租，收少了亏死你。7，600的月租本来还有港台新的“外派”帮忙，现在这些企业全部本土化，真正的老外又看不上眼（其实是回扣拿不够），谁租？

上海好租的只有两种，3000以下的，10000以上的，中间的全部死翘翘，供应大于需求好多倍。

还有呢，期房还差一年，一年内供款照给，房子又不能租出去，现金流转不过来。不仅如此，能出5，000以上租金的不会租新房，为什么？这是中国特色，新房两年以内都是装修噪音，公众场地全是装修垃圾，民工出出进进，你愿意租吗？装修期内，又少了两到三个月的现金流。

所以选择一根本就不能碰，除了一个情况：市况好，入伙了产证下来马上转手，装修也免了。

在中国“投资”房产（自住不在此列），3年内看不到能脱手盈利的前景就不要碰了，因为国外更好的项目多的是，而有任何调整的时候，房地产一直都是流动率最差的资产，越在发展中国家越是如此。出租不过是在等待更好的脱手时机的时候不至于毫无收入，真的长期收租就变成炒房炒成房东了。

所以我就不做什么cash on cash return, yield, NPV之类的演算了，教科书上的东西到了真实世界未必适用。

作者：不拉不拉 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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