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主题: 中国股市系列：ST京西(000802)股权拍卖遭冷场（转贴）

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中国股市系列：ST京西(000802)股权拍卖遭冷场（转贴）

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中国股市系列：ST京西(000802)股权拍卖遭冷场（转贴） -- 安普若 - (1129 Byte) 2005-8-07 周日, 10:27 (1669 reads)

安普若
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标题: 中国股市系列：京西旅游凤凰涅槃（转贴） (471 reads) 时间: 2006-4-17 周一, 17:17

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

公司深度分析：京西旅游凤凰涅槃

https://finance.sina.com.cn 2006年04月17日 00:34 中国证券报

　　光大证券毛峥嵘

　　回到原点的“涅槃”

　　02、03年连续两年的亏损把京西旅游逼到了退市的边缘，股东、资产重组势在必行。京西旅游作为门头沟区唯一的一家上市公司，一旦退市将对当地政府产生十分不利的影响。因此，门头沟区有关政府部门成为了最后的“救世主”。

　　2004年末开始，北京昆仑琨投资有限公司通过法院申请冻结、拍卖北京戈德持有的ST京西的股权，分两次获得北京戈德合计5000万股（占43.01%）的股权，成为京西旅游的实际控制人。

　　北京昆仑琨作为一家投资性公司，其资金主要来自于冯村农民土地开发获得的大批资金（注册资本1.5亿元），控股股东为北京市门头沟区永定镇冯村经济合作社（95.33%），主要从事资产管理，替农民理财，重点投资于大型的商业地产等收取稳定的租金收益（目前主要投资了欧尚、沃尔玛等世界500强公司租用的商业地产和物业、幸福人寿的保险业等），收益状况良好，是农村体制创新的产物。

　　在经历多年的“风雨”后，京西旅游又重新回到了最初的原点：门头沟区有关政府部门仍旧是公司的实际控制人，旅游业也再次被明确为公司未来主要的发展方向。京西旅游在经历这次的“涅槃重生”后，我们相信，公司对于发展战略、市场化、经营管理、财务控制等现代企业制度的内容有了更为深刻的认识，这对于公司未来发展无疑具有十分正面的影响。

　　景区经营＋酒店管理———旅游主业发展正当时

　　（一）新北京规划———门头沟旅游资源价值显现

　　2005年1月，国务院正式同意批复了《北京城市总体规划（2004年－2020年）》，新北京规划中最突出的亮点在于其提出了“两轴－两带－多中心”的城市空间布局。

　　京西旅游未来重点发展的基地－门头沟区，位于北京市“两轴两带多中心”发展规划的西长安街延长线、西部生态涵养带及门头沟新城，在新北京城市规划中，被定位于文化娱乐、商业服务、旅游服务等区域功能。首钢搬迁后，长安街西延长线将横穿首钢原址直通门头沟，到冯村浅山区终止，让门头沟与天安门的距离不足25公里，另外还有阜石路和规划中的地铁1号线延长线将直达门头沟新城。区内规划的三纵三横交通网络，将使得进出市区及旅游景区都变得十分便捷，门头沟旅游资源的潜在价值将得到进一步的显现。

　　随着08年奥运会的日益临近以及新北京城市规划的贯彻实施，北京旅游产业将进入一个快速的良性发展时期。依托于北京市整体发展规划和门头沟区丰富的旅游资源，京西旅游将企业发展战略重新定位于旅游景区和酒店服务的旅游主业发展可谓是正当其时，既符合北京市整体规划和门头沟区政府的战略定位，也占得了首钢搬迁和北京奥运的“天时地利”。

　　（二）景区资源：依托当地，外部有效扩张

　　京西旅游目前拥有门头沟“两山两寺”（灵山、妙峰山、潭柘寺、戒台寺，下同）景区的经营权，除景区门票经营外，还拥有景区内住宿、娱乐、体育游戏等各类服务设施。而且，从大城市临近景区的功能定位来看，“两山两寺”未来深度开发的空间仍十分广阔。05年的收入出现大幅增长，毛利率亦上升了32个百分点，创历史最好水平。我们认为，这主要是由公司新任管理层在区政府的大力支持下，对下属分、子公司进行了全面整顿，一改景区分公司上市时体制改革不彻底，市场营销、财务控制等经营管理机制严重缺位的状况。公司重塑京西旅游市场形象的活动也取得积极效果，推动景区在收入大幅增长的同时盈利能力明显提升。

　　06年的景区经营工作将在去年重树旅游品牌、提升企业形象的基础上，进一步做好市场营销工作。我们预计，在各项营销工作顺利落实的情况下，未来两年的景区经营收入有望实现15~20%的年复合增长。

　　此外，公司在大力挖掘自有及区域内旅游资源的基础上，还积极寻找和整合外部优质旅游资源，以进一步充实自身旅游主业的深度和广度。根据05年10月间与云南省农垦集团签署的《全面性战略合作框架协议》，公司将在旅游资源开发、特色经济作物等领域与云南农垦集团展开具体的深层次合作。据了解，最有可能在06年进行合作的项目是傣族园（国家AAAA级）、花卉园（国家AAA级）和温泉度假中心等目前经营较为成熟的景点、酒店项目，有望在短期内形成新的利润增长点。

　　（三）酒店经营：稳步发展进行时

　　酒店经营作为旅游服务业务重要的组成部分，也将是公司未来发展的重点。京西旅游目前经营管理的龙泉宾馆，是北京少数几家皇家园林式星级宾馆之一，龙泉宾馆在经过最近两次的扩建改造后，拥有客房300间左右，各种风格的餐厅、会议室、网球场、室内游泳池等服务设施一应俱全，平均入住率达到65%以上，在承担大型会议、度假休闲功能方面具有较强的优势。龙泉宾馆在完成这次的全面装修后，计划在07年申请5星级酒店资格，形成在门头沟酒店业高端市场的竞争优势。随着06年公司各项营销推广工作效果的逐步显现，我们预计，龙泉宾馆销售收入有望实现25%左右的增长，财务状况的好转将促使盈利出现更快的增长。

　　05年底，公司又以2497.5万元的价格收购了门头沟区招待所的部分资产和负债。门头沟区招待所位于门头沟区中心地带（区政府对面），是门头沟区招待来客的主要场所。由于百花宾馆地理位置优越，将是公司06年投资建设的重点。京西旅游计划将其改造成百花宾馆，并加盟美国“速8”经济型连锁酒店（准3星），定位于中低端市场；同时，利用其地处门头沟区中心、人气旺盛的优势，设立门头沟区旅游集散中心，以此为契机全面整合门头沟区丰富的旅游资源，07年百花宾馆项目的发展将成为公司旅游业务增长的重点。

　　股改提升股东价值：公司的股改以公积金定向转增的方式进行，考虑到大股东以及区政府支持公司重组所支付的成本，这一对价水平较为合理，股改对价的支付将有效提升各方股东的价值。

　　盈利预测及投资评级：我们预测公司06、07年每股盈利分别为0.163元和0.27元，股改后动态市盈率仅为20倍和12倍，估值大大低于国际可比公司的水平，但考虑到公司转型过程中可能存在风险及投资时机的选择，我们目前给予公司“优势-2”的投资评级。

　　—企业形象—

新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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