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主题: Even when the housing price is souring, are we really making money? (zt)
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作者 Even when the housing price is souring, are we really making money? (zt)   
所跟贴 Even when the housing price is souring, are we really making money? (zt) -- ceo/cfo - (1989 Byte) 2005-6-16 周四, 03:12 (1190 reads)
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加入时间: 2004/11/05
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文章标题: The impact of real estate on economy (zt) (281 reads)      时间: 2005-6-16 周四, 05:50   
作者：ceo/cfo 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

房地產會走上股市暴跌的老路麼﹖

五年前﹐股市的大牛市戛然而止。如今﹐許多人擔心火熱的房地產市場可能也會驟然降至冰點。

出現這種情況的可能性有多大﹖對此﹐美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)主席格林斯潘(Alan Greenspan)上週表示﹐房地產市場不大可能出現全國性的泡沫﹐但一些地方市場確實存在泡沫的跡象。他說﹐房地產市場不大可能出現普遍的價格下跌﹐即使真的出現這樣的情況﹐對經濟的影響也不會太大。

雖然房地產價格不大可能像網絡泡沫破滅時的網絡股那樣一跌千丈﹐但其後果可能更嚴重。

股市的牛氣沖天和房地產市場的欣欣向榮看來相似﹐實則有很多重要的不同點。

最大的不同在於股票是金融投資工具。你可以心血來潮賣出一只股票﹐而不必非得再補入一只股票。但如果人們賣出一棟房子﹐他們通常都得搬家﹐這不僅成本不菲﹐而且還需要花費大量的時間。

房地產出售的成本也要高得多。格林斯潘稱﹐房地產的交易成本接近房價的10%。相比之下﹐大機構買入股票的交易成本通常只有1%-2%﹐費城理財公司Aronson Johnson Ortiz的執行合夥人阿倫森(Ted Aronson)表示。

這有助於解釋為何2003年美國成屋和預售屋的銷量大約佔房屋總數的6%﹐而紐約證交所的股票年換手率是100%左右。一棟房屋的出售週期通常需要幾個星期﹐而一只股票的出售幾秒內就可以完成。

而且﹐股市要比房地產市場更具有同一性﹐股票的走勢受許多相同因素的影響﹐並常常是作為一個組合的一部分進行買賣。而房地產則更多地受地方因素的影響。股票可以賣空﹐但即使你看跌房地產後市﹐你也不能賣空房地產。

由於上述種種因素﹐股票價格的波動往往大大超出房地產價值。

經通貨膨脹因素調整後﹐美國聯邦住屋企業督察局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)指數所反映的房地產季度平均價格以及標準普爾500指數成份股反映的股票季度平均價格均較1976年下跌了三分之一左右。但房地產實際價格較上年同期的最大跌幅僅為6%﹐出現在1980年﹐而股票實際價格的最大跌幅為26%﹐出現在2003年第一季度。

如果以史為鑒﹐房地產市場價格暴跌的可能性要大大低於股票崩盤的可能性。但切不可因此而大意。

自1941年以來﹐股市從未連續三年下跌﹐直到2000年-2002年的下跌週期。而房地產價格則三十年來從未有過大跌﹐但自1995年後﹐它們也從未出現過大漲。

如果房地產價格下跌﹐對經濟意味著什麼﹖“房地產泡沫破滅更為糟糕﹐”哈佛大學(Harvard University)經濟學教授﹑前國際貨幣基金組織(International Monetary Fund, 簡稱IMF)首席經濟學家羅格夫(Kenneth Rogoff)表示。

為什麼﹖首先﹐房地產價格比股票高得多。根據Fed的數據﹐3月份美國人的房地產價值相當於國內生產總值(GDP)的145%﹐而股票和共同基金在2000年的高峰時期也只相當於GDP的130%﹐目前僅為82%。其次﹐股票財富集聚在最富有的美國人手中﹐而房地產財富的分佈更為均勻。

家庭能更好地利用現有的房地產資產﹐為購買新房或其他物品融資。目前按揭貸款和物業套現貸款下抵押的房屋大約有7.7萬億美元﹐而投資者在證券經紀公司帳戶中的保證金貸款總額僅有1,940億美元。由於同樣的原因﹐房地產價格的下跌會讓更多的銀行貸款面臨風險﹔抵押貸款目前佔美國商業銀行資產總額的40%﹐按揭抵押證券佔16%﹐股票還不足1%。

一些經濟學家對房地產對消費支出的影響要大於股票的觀點持有異議。他們指出﹐股票的確主要掌握在富餘階層的手中﹐但這個階層在消費支出中也佔據高比例。這意味著這個階層對經濟的影響相對來說要高得多。

但羅格夫表示﹐房地產的財富效應要大於股票﹐1984年至2000年IMF對美國和類似經濟體的研究顯示﹐股票財富每減少1美元﹐家庭支出就會減少4美分﹐而房地產財富每減少1美元﹐家庭支出就會減少7美分。羅格夫表示﹐這種效應可能還要更大﹐因為現在的買房人更多地依靠貸款。

IMF在對全球範圍內的房地產週期進行研究後發現﹐一旦房地產價格暴跌﹐私人消費就會立即急劇下降﹐而股市暴跌後﹐私人消費的下降幅度就會小得多﹐而且也更加緩慢。雖然房地產價格的下跌幅度（經通貨膨脹因素調整後﹐平均為30%）通常要小於股市(45%)。在IMF研究的階段﹐美國從未經歷過這樣規模的下跌﹐因此也就不清楚全球經驗在多大程度上適用於美國。


作者：ceo/cfo 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com







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