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中美房市杂谈 ZT

夜归人
[博客]
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头衔: 海归准将
声望: 学员
性别: 性别:男

加入时间: 2004/03/27
文章: 963
来自: DE
海归分: 144312

标题: 中美房市杂谈 ZT (3468 reads) 时间: 2009-7-27 周一, 18:39

作者：夜归人 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

天涯上的贴，看了后觉得很有意思，转来让大家看看。由于身在德国，对文中所云不甚了了，欢迎大家究其真伪、踊跃讨论！

夜归人

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因为身在美国，知道点美国的状况。总的来说美国2003年伊战开始就开始了信贷扩张政策，为的是筹集战争经费。说货币阴谋也好，国家战略肯定是有的。前
提就是美元国际市场，美国人明确知道美元贬值，中国肯定要垫背的。所以有恃无恐的心态是有的。资本的本性是掠夺，美国的国际大资本家一样让美国人3万美金年薪的人失业，转移了制造业到中国，增加了雇佣中国1000人民币工资的廉价劳动力。所以美国银行次贷危机后，中产破产（失业+高额房产信贷造成的负
资产族）。

美国的美元地位一时难以改变。美国的矿产资源石油资源科技研发等金融渠道和管理能力等软硬件实力，都没有多大损害。美国的社会阶级危机比较中国的社会阶级结构危机要小。而中国的内功不好，旧疾太多，一旦经济危机，实体危机和金融危机一齐爆发的可能性比美国大，而中国国民的抗风险能力明显差。

中美比较，中国有一条比较特别，中国民众虽然抗风险能力低，但是人民比较耐受！美国人不耐受。美国人一失业，就什么都没有，平日过惯了消费大方的日子，也不存钱。一旦失业，立刻卖房子，吃救济，国家立刻就得想办法。目前有400万失业，12月失业60万，2009年一月失业58万。估计未来几个月失业按月55万计算。平均15%失业人口的房子被银行拍卖。我估计2009年是拍卖高峰。美国2012年之前房子一路下降。

美国房产一般十年到十二年周期。91年高峰，96-97年低谷（6年），本应2002年科技泡沫前的2001年到达高峰，但是人为扩张信贷推迟到2005年高峰。这次低谷最少走5-6年，所以2010年后才开始走底平稳，经济才可能稳定，失业才可能缓和，社会资本才可能再次涌向地产，2012年后才能再次L型缓慢上涨。

我还有一份最近的数据，显示最近很多中国人在加州橙县大量全款收购房子。估计是中国的权贵阶层的人来美国炒底。。可惜这些败家子，炒底炒到了马桶里了。2009年美国房子开始大幅跳水，抄早了。。。2008年底前在美国买房子的人，还要面临最少25%的下跌。我保守估计加州橙县加州橙县的房价底部在
$220-250/sq.ft，目前是$300-325/sq.ft。

也就是 2000sq.ft 4个卧室3个浴室的单体独栋房，应该50万美元以内可以买到。按月房租*200来算，加州橙县这样的房子平均$2500, *200= 50万。。就在合理房价之内。。

而目前我婆婆邻居的房子，就是这么大面积的，银行拍卖开价 62万，已经 120天，还是没有卖出去。美国最近信贷严格，jumbo loan（30万以上的复合贷款）基本要求夫妇年薪20万以上，两年工作的纳税记录。这样的结果就是很少人满足这样的条件，按20%头款算，50万以上的房子全体遭遇信贷瓶颈！！而政府新修改的办法最多延迟一个月的银行没收欠款的房主，基本是帮不到什么忙。。。

我要是美国的金融寡头，一看我多年经营现在除成果了，这么多人失业买了高价房，现在轮到我收割胜利果实了，信贷一定从紧（美其名银行流动性缺乏，一边向政府要救济款，自己照样发奖金，当然发了，大众的失败就是我们的胜利啊有钱了当然发了），让更多人失去房子来收归银行，两边大赚其钱。资本追逐利润的时候连自己同胞美国人也顾不上了，这就是犹太人。。经济危机的正解本来就是- 产能过剩，消费无能（大众无钱，资本家有钱）。正统资本主义发源地。

中国，房市要看政府的忍耐度。完全是政策市。我个人估计，各地商品房的底部向限价房看齐。北京为例，限价房四环外了一般6500-7500，商品房的底部四环边的可能就是7500（塔楼）-8500（板楼）。热点区域就是8500-9500。再低，银行面临金融巨大风险。限价房，是政府对房市的心理底线，也是银行的底线。

四环-五环之间 100平米两室房子，月租4000*200 = 80万，这样的房子应该就没有泡沫。这是我个人看法。经济危机的时候，小户型的房子抗跌，一居室60平米需求量最大最容易出租 2000*200 = 40万。但是这样的房子很少。

比较来看，中美的房子泡沫程度差不多。但是美国的绝对值更大，中国房子绝对值小。比较一下收入，看起来中国人收入低，但是北京上海巨大的公务员和国企金融机构人群，中国的泡沫和美国的比，就不像天涯上说的那么泡沫大。

如果我公布我在美国得到的中国人在美国全款购买房产的数据，天涯上要炸锅了。可见，北京上海的房价，只是白领和城市外来人口难以承受而已。而广州的国家机关和金融机构，明显资金密度比上海北京差很多。就此总结出，房子一定要在国家资金密度最高的地方买。中国就应该买在上海北京，美国就应该买在迈哈顿。。

中国的经济危机，是产业结构失调的危机，高耗资源低产出的危机，是5%的人拥有80%财富的危机。是体制内和体制外人群巨大阶级和贫富差异的危机。任何政策都只能拖延危机的爆发，或暂时转移危机延后更大的危机爆发。我目前没有看到任何改变旧体制的政策。所以中国还是按老路走，危机是迟早的事。短期，中国这次危机并像天涯悲观论里那么惨，饭还是有得吃，失业的闹事还有枪杆子顶住，银行破产还可以发动印钞机发动通胀，恶性与否就天知道了，在这之前十年内，你别说，房子还要涨一次。估计中美两边一合计搞点互相让步，也就大家一齐舒口气。

结果就是，美国的中产破产的就破产了，挺过去的，过一年就稳定职业了，继续享受世界一等公民的半破产中产的生活（美国中产近十年没有什么工资增长了，而钞票多了一倍，对应的就是二十年前一人工作养四口之家，现在是两人工作养二孩子累个半死）。中国呢，还是廉洁的劳动力，少了的财政收入让事业部门某些群体少点福利（蛋糕小了没有办法），科技内部体制还是官僚，国企还是国家垄断，公务员还是人民的老板大爷。。农民没有地的，可以到新农场主那里报到。。当然了ccav 还是歌舞升平的。。十年内这个体制还有空间转身。。这不，中国还有一些富裕的农民地区可以让政党再经营经营。。城市的中产，算了吧，中国有中产吗？城市的真正的中产，是公务员，银行，国企职工，各级官僚和事业部门的人。他们是中国的中产。小白领不算！所以中国危机的正解和美国一样 -出口产能过剩，大众无内需，体制内有钱。国家权贵资本主义，向美国学习了市场经济和资本掠夺，但是没有学到法制。

////
6/14/2009 更新回复：

200系数，等同于0.5%*12=6%的基本贷款利率。越低的利率，提供了300到400系数的房价泡沫的温床。所以政府一边说房价要降，一边加大流动性。典型的说空不做空。美国也一样，加大流动性，说空不做空。问题是中国资金流向就是股市楼市。美国的资金到了银行，被资本家截流还是去炒石油，因为目前高失业注定了贷款高风险。而中国政府还可以救开发商。美国就直接救房主，但是救不了失业。中国的被救的房主，还是权贵部门，因为他们离资源最近。所以中国房价还是涨，美国就慢慢被政府这么救着下跌。我个人还在等，等美国为了抑制通胀提高利率的时候，房价就是谷底了。。什么时候利率到8%以上了，很多人不购贷款资格的时候我才买提了我的现金来全额买美国的第二套房子，过六个月再refiance，把我的80%的现金提出来。。这就是我未来两年内要做的事。中国的房价，真的和美国不同。我望京的房子，就是利星行c座大楼微软要搬入大楼的对面，遥遥相望，从四月份的140万，目前160万了还是几个人在抢，134平米。

我如何看望京

望京目前还有新房卖，2011年新房基本开发完毕，15/14线地铁开通，就是望京房价的真正高峰，那时商务开始成熟迈向高端，和CBD的房价就有得一比。那时就是出手望京房产的时候，目前望京还有空间上涨，尽管房价已经很高了。望京下降的空间20%（1万二手房），上涨的空间和通胀相当或略低于（年10-15%）三年有目前20-30%的上涨空间，房价类似美国的2004年，已经不合理，但是还要更不合理。。三年之内，中国实际每年通胀将达到15%，否则无法对抗美元输入的通胀。。我看见索多斯说什么中国房产有投资价值，就想狂笑。。当然有投资价值，赚了保值，还要赚汇率所代表的国家利益之争的胜利果实。。中国政府目前不是等死，就自己找死。目前，我看这届政府自己找死的勇气不佳，大家都想自己任内继续作庄旧盘。所以，我就等着看。。

所以那个诺贝尔经济学家（我就不用说名字了），说中国往后三年是关键时期。。中国如何面对这场到门的危机？是目前就下降国家行政和公共系统成本，成大政府变成小政府，还是继续大政府，作美元的影子货币，牺牲大多数人的利益？我赌，是后面的答案。。

作者：夜归人 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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