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主题: 重大发现，在上海买房真TMD不合算

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作者

重大发现，在上海买房真TMD不合算

愚二
[博客]
[个人文集]

头衔: 海归少校
声望: 院士
性别: 性别:男

加入时间: 2004/05/19
文章: 3927

海归分: 18933

标题: 重大发现，在上海买房真TMD不合算 (3617 reads) 时间: 2007-2-02 周五, 14:41

作者：愚二在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

偶来上海好几年了。准确地说，是在上海房地产最低的2000年的时候来的。当时买的起房，
但是脑袋发热，把钱都砸去创业去了。结果可想而知，连个水花都没起。看看当时买房的
哥们，现在房子涨了3倍有了吧。坦白说，后悔的心是有那么一点的。没有房，小妞不
鸟偶啊（呵呵，说假话）。

最近闲得没事，偶心血来潮，算了下租房的投资收益和买房的投资收益，觉得以现在的价格买房
绝对不合算。以下面的例子为例，大家看看偶分析得对不对。

1. 俺现在租的房子，房子200平方米，10年房龄，房东刚花了60多万装修好，说有人出670万都没卖。
租给偶是2万。

偶算了一下：
670万，如果这笔钱做其它投资，按年收益率5％计算（不难做到吧？是美国国债的收益率），每年收入32.5万。
70年后670万本金不变。

670万，买这套房，房租年收入24万。70年后产权到期本金为零。

投资比较分析：
按现有房租算，房租收入比做其他投资少了35％。而且70年后连本金也没了。买房的优势之一是房租会涨，
但是中间需要多次装修。每7年装修一次得10次，每次20万算的话还需要支出200万。这多支出的
200万就把涨的房租部分给抵消了吧。

按机会成本分析：
房价会涨，比如过去5年涨了2倍（是原来的3倍左右）。
做其它投资也有类似的机会，比如过去一年股指也升了2倍。投股票也一样有机会爆发。
而且，做其它投资（比如金融）容易转换成其他投资。卖房转换成其他投资相对麻烦些。

说个故事，因为俺要搬了，最近有人来看房。昨天来一30岁左右妞，气质挺好的，就是感觉有点牛
X烘烘的，看样子是公司高级白领。
俺跟着她和房东看了一会房。中间她看了偶好几次。最后出门的时候终于逮着机会问了偶一句“你住这？”。
靠！这不没话找话吗。可惜房东在，偶没接话头。后不后悔偶就不说了。嘻嘻。

2. 俺刚租的花园洋房
租金4万5。房东不打算卖。估计市场价在3000万。就按2500万算吧。

如果买房出租，年收入房租是54万。
如果其他投资（按5％回报率，2500万算），年收益125万。
这个差别就太多了。差了一倍多。
是不是越贵的房子出租就越不合算，因为到了这个身价的人，没人计较什么投资回报率之类的了。投资回报率是
俺们穷人的思维方式。

3. 嘉里华庭
偶很喜欢的房子。在华山路上。
140平方米，租金15000。卖价大约30000每平方，总价420万
房租年收益18万。
做其他投资21万。
比较接近了，但买房还是亏。

4. 前段时间看的鼎园（在肇家浜路以南，瑞金南路）
150平方米，租金8000。卖价大约25000每平方，总价375万
房租年收益9万6千。
做其他投资18万7千。
差了一倍。

聊点八卦。中介说鼎园是新开的盘。最早的一期一年前开的，刚开的时候1万8，后来涨到过3万1，现在回落到2万5左右。
偶看了2－3套，靠，怎么都是一样的超难看的仿古家具。没错，不同的几套房子用的家具都长一个样的。一问，
才知道温州人在这里狂买房，有人一买就是好几套。全部按5万的预算统一配家具等。所以全部一摸一样的装修，包括家具
什么的。看了狂晕！

开盘一年多的房子，俺去看的时候，进进出出的都是些装修工人什么的，没什么住家。谁搬进来住一定会郁闷死。
而且，从小区环境看，从大楼外面看，再到房子里面看，再看物业管理（感觉根本没物业管理）怎么都不像高档楼房。
150平的房子，厨房小的要死，2个人进去就转不过身了，要在厨房里XX多不方便啊，3P就别想了。8000元住这个
地段的这个品质的房子，脑子肯定坏掉了。

同样每平方米2万5的房子，东方雅苑就好多了。首先地段就好了2倍不止。物业管理好了N倍。而且出租容易，放盘
出来很快就没了。同样150平米的房子，可以租到12000，比鼎园高了50％！租客档次高。当然，付得起12000的档次
不会低到哪儿去。

但即使是感觉这么好的东方雅苑，我也得算算投资回报率。

5. 东方雅苑（镇宁路华山路，算是法租界范围内）
150平方米。租金12000。卖价大约25000每平方，总价375万
房租年收益14万4千。
做其他投资18万7千。
比较接近，但还是亏。

最后，灵机一动，偶来了个假设（虽然人生没有假设）：

假设，假设俺运气很好。在2000年时就买了东方雅苑。按2000年刚开盘时的价格10000每平方米算。
150平方米。租金12000。卖价大约10000每平方，总价150万
房租年收益14万4千。
做其他投资7万5千。
这次当然是买房比做其他投资划算了。

但转念一想，做其他投资10％的年收益率也不难做到。如果这样，不是又持平了。再加上70年后本金
一个为零，另一个全部还在。那买房还是不见得很有优势啊。

俺差点晕了。如果在2000年房价最低的时候买房，也不见得比做其他投资更有优势。那，那，那，那
俺还后悔啥呀。想想俺这几年没做房奴，最穷的时候600月租的房子也挨过（男淫得像自己的小弟弟一样
能屈能伸），但是去酒吧都是一直踊跃开黑方的。如果买了房，估计俺连啤酒都不敢买。应该说连酒吧都
不敢去了。那就开心死房地产商，愁死酒吧老板和弟弟了。

但是还是有点不敢相信，是不是俺的投资回报的算法有漏洞。估计是被买房升值论洗脑洗多了的结果。

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有钱淫从来不算投资回报率。啥贬值最快买啥，比如：跑车，游艇，还有美女。

作者：愚二在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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